Miteigentumsanteile oder Wohnfläche: Welcher Schlüssel gilt für den Mieter?

Zwei Rechtsverhältnisse, zwei Maßstäbe

Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung stehen Sie zwischen zwei Welten. Nach oben, zur Eigentümergemeinschaft, gilt die Teilungserklärung. Sie weist jeder Einheit einen Miteigentumsanteil zu, meist als Bruchteil von 1.000 oder 10.000. Nach diesem Anteil verteilt die Hausverwaltung die Kosten der Gemeinschaft. Nach unten, zu Ihrem Mieter, gilt das Mietrecht. Dort ist die Wohnfläche der gesetzliche Auffangmaßstab.

Diese beiden Maßstäbe stimmen fast nie überein. Der Miteigentumsanteil wurde bei der Aufteilung des Gebäudes festgelegt und berücksichtigt oft mehr als die reine Wohnfläche: Lage im Haus, Balkone, Terrassen, Kellerräume, manchmal auch Stellplätze. Er ist historisch gewachsen und wird nicht angepasst, wenn sich später etwas ändert.

So finden Sie den richtigen Schlüssel

1. Sehen Sie im Mietvertrag nach. Suchen Sie nach Formulierungen wie "nach dem Verhältnis der Wohnfläche", "nach Miteigentumsanteilen" oder "nach der Anzahl der Personen".
2. Steht dort ein Schlüssel, gilt dieser – unabhängig davon, wie Ihre Hausverwaltung abrechnet.
3. Steht dort nichts, gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Auffangmaßstab.
4. Prüfen Sie, ob für einzelne Positionen Zähler vorhanden sind. Wo erfasst wird, ist nach Verbrauch abzurechnen.
5. Bei Heizung und Warmwasser gilt ohnehin die Heizkostenverordnung, unabhängig von jeder Vereinbarung.

Die Umrechnung in der Praxis

Wenn Ihre Verwaltung nach Miteigentumsanteilen abrechnet, Ihr Mietvertrag aber die Wohnfläche vorsieht, dürfen Sie den ausgewiesenen Anteil nicht übernehmen. Sie müssen von den Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit ausgehen und diese neu verteilen.

Dafür brauchen Sie zwei Angaben, die nicht immer in der Hausgeldabrechnung stehen: die Gesamtkosten je Position für das ganze Objekt und die Gesamtwohnfläche aller Einheiten. Die Gesamtkosten weist eine ordentliche Abrechnung aus. Die Gesamtwohnfläche erfragen Sie bei der Verwaltung oder entnehmen sie der Teilungserklärung.

Wenn die Wohnfläche selbst strittig ist

Die Wohnfläche berechnet sich nach der Wohnflächenverordnung. Sie ist nicht dasselbe wie die Grundfläche. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Räume mit Dachschrägen unter einem Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Keller und Speicher, die keine Wohnräume sind, bleiben außen vor.

Steht im Mietvertrag eine Wohnfläche, ist grundsätzlich diese maßgeblich. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann das Folgen haben – für die Miethöhe wie für die Betriebskostenabrechnung. Als erheblich gilt üblicherweise eine Abweichung von mehr als zehn Prozent.

Bei Eigentumswohnungen gibt es dabei eine typische Falle. Die Teilungserklärung nennt oft eine Fläche, die nach einer anderen Methode ermittelt wurde als die Wohnfläche im Mietvertrag – etwa nach der früheren Zweiten Berechnungsverordnung oder als reine Grundfläche nach DIN. Diese Zahlen sind nicht austauschbar. Für die Abrechnung gegenüber Ihrem Mieter zählt die Wohnfläche im mietrechtlichen Sinne, nicht der Wert aus der Teilungserklärung.

Wenn Sie die Gesamtwohnfläche des Objekts von der Hausverwaltung erfragen, klären Sie deshalb mit, wie sie ermittelt wurde. Bekommen Sie darauf keine belastbare Antwort, ist die Fläche aus der Teilungserklärung immer noch der praktikabelste Ausgangspunkt – solange Sie sie für alle Einheiten einheitlich verwenden und in der Abrechnung offenlegen, worauf Sie sich stützen.

Wann Sie den Schlüssel ändern dürfen

Einen einmal vereinbarten Schlüssel können Sie nicht einseitig austauschen, nur weil ein anderer für Sie günstiger wäre. Der Umlagemaßstab ist Teil des Mietvertrags. Eine Änderung setzt grundsätzlich das Einverständnis Ihres Mieters voraus.

Es gibt eine praktisch wichtige Ausnahme: Werden erstmals Zähler eingebaut, dürfen Sie für die betroffenen Kosten auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen. Die Umstellung müssen Sie Ihrem Mieter vorher in Textform mitteilen, und sie wirkt erst für den folgenden Abrechnungszeitraum.

• Einseitige Umstellung auf Verbrauch nach Einbau von Zählern: zulässig, mit vorheriger Mitteilung
• Wechsel von Wohnfläche auf Miteigentumsanteile: nur einvernehmlich
• Wechsel von Personenzahl auf Wohnfläche: nur einvernehmlich
• Anpassung wegen geänderter Wohnfläche im Haus: laufend, ohne Vereinbarung

Personenzahl als Schlüssel: praktisch, aber unruhig

Manche Mietverträge sehen für einzelne Positionen die Personenzahl vor, typischerweise für Wasser, Abwasser und Müll. Der Maßstab ist sachgerecht, weil diese Kosten tatsächlich mit der Zahl der Bewohner steigen. Er bringt aber eine Schwierigkeit mit sich: Die Bezugsgröße ändert sich während des Abrechnungszeitraums.

Zieht in einer Wohnung ein Kind ein oder ein Partner aus, verschiebt sich das Verhältnis. Sie müssen dann mit Personenmonaten rechnen, nicht mit einer Momentaufnahme. Wer zum Stichtag zählt, verteilt falsch. Für ein Haus mit mehreren Einheiten bedeutet das, dass Sie die Belegung aller Wohnungen über das Jahr kennen müssen – Angaben, die Ihnen als einzelner Eigentümer in einer WEG oft gar nicht vorliegen.

Was Sie in der Abrechnung ausweisen müssen

Ihre Abrechnung muss für einen durchschnittlichen Mieter ohne besondere Vorkenntnisse nachvollziehbar sein. Für den Schlüssel bedeutet das: Nennen Sie ihn und erläutern Sie ihn. Es genügt nicht, einen Betrag hinzuschreiben. Ihr Mieter muss die Rechnung nachvollziehen können.

• Die Gesamtkosten der Position für das gesamte Objekt
• Den angewandten Verteilerschlüssel, ausdrücklich benannt
• Die Bezugsgrößen, also etwa 72 von 480 Quadratmetern
• Den daraus errechneten Anteil Ihrer Wohnung
• Bei abweichenden Schlüsseln je Position: die Zuordnung, welcher Schlüssel wo gilt

Verwenden Sie für verschiedene Positionen unterschiedliche Schlüssel, ist das zulässig und oft sogar geboten – Wasser nach Verbrauch, Versicherung nach Fläche, Kabel nach Einheiten. Machen Sie dann aber je Position deutlich, welcher Maßstab angewandt wurde.

Ein Rechenfehler in einer einzelnen Position macht die Abrechnung übrigens nicht insgesamt unwirksam. Formelle Mängel und inhaltliche Fehler werden unterschiedlich behandelt: Fehlt eine der genannten Angaben vollständig, ist die Abrechnung formell unwirksam und die Frist gilt als nicht gewahrt. Ist lediglich ein Betrag falsch berechnet, bleibt die Abrechnung wirksam und wird um den fehlerhaften Betrag korrigiert. Für Sie als Vermieter ist der Unterschied erheblich: Der formelle Mangel kostet Sie nach Fristablauf die gesamte Nachforderung, der inhaltliche nur die Differenz.