CO₂-Kosten aufteilen: Das Stufenmodell in der Praxis

Warum es das Gesetz gibt

Seit 2021 wird auf fossile Brennstoffe ein CO₂-Preis erhoben, der im Heizöl- oder Gaspreis enthalten ist. Zunächst landete dieser Aufschlag vollständig beim Mieter, weil er Teil der umlagefähigen Heizkosten war. Das führte zu einem offensichtlichen Widerspruch: Der Mieter zahlte für die schlechte Dämmung eines Gebäudes, an der er nichts ändern kann, während der Eigentümer keinen finanziellen Anreiz zur Sanierung hatte.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz korrigiert das seit dem 1. Januar 2023. Es teilt die CO₂-Kosten zwischen beiden Seiten auf, und zwar abhängig davon, wie viel CO₂ das Gebäude je Quadratmeter ausstößt. Wer ein energetisch gutes Haus vermietet, trägt wenig oder nichts. Wer ein ungedämmtes Gebäude mit alter Ölheizung vermietet, trägt fast alles.

Für Sie als Eigentümer einer einzelnen Wohnung ist das eine unbequeme Konstellation. Über die energetische Qualität des Gebäudes entscheidet die Eigentümergemeinschaft, nicht Sie allein. Ihren Anteil an den CO₂-Kosten tragen Sie trotzdem – und zwar nach dem Zustand des gesamten Gebäudes, nicht nach dem Ihrer Wohnung.

Das Stufenmodell für Wohngebäude

Maßgeblich ist der spezifische Emissionswert des Gebäudes in Kilogramm CO₂ je Quadratmeter beheizter Fläche und Jahr. Je höher dieser Wert, desto größer Ihr Anteil.

Ein durchschnittliches unsaniertes Mehrfamilienhaus mit Gasheizung liegt häufig zwischen dreißig und vierzig Kilogramm, also bei einem Vermieteranteil von vierzig bis sechzig Prozent. Ein saniertes Gebäude mit moderner Anlage kann unter zwölf Kilogramm liegen – dann tragen Sie nichts.

Beheizte Fläche, nicht Wohnfläche

Hier steckt der häufigste Rechenfehler. Der Emissionswert bezieht sich auf die beheizte Fläche des Gebäudes, nicht auf die Wohnfläche im mietrechtlichen Sinne. Unbeheizte Keller, Dachböden und Garagen zählen nicht mit, beheizte Nebenräume dagegen schon.

Wer versehentlich die Wohnfläche einsetzt, kommt auf einen zu hohen Emissionswert je Quadratmeter, wenn die beheizte Fläche größer ist – und landet damit in einer zu hohen Stufe. Umgekehrt kann ein zu niedriger Wert dazu führen, dass Sie zu wenig selbst tragen und Ihr Mieter zu viel zahlt. Beide Richtungen sind angreifbar.

Woher Sie die Zahlen bekommen

Seit Einführung des Gesetzes sind die Brennstofflieferanten und Wärmeversorger verpflichtet, die notwendigen Angaben auf der Rechnung auszuweisen. Dazu gehören die gelieferte Energiemenge, die damit verbundenen CO₂-Emissionen in Kilogramm und der auf den Brennstoff entfallende CO₂-Kostenanteil in Euro.

Als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG erhalten Sie diese Rechnung nicht direkt. Sie bekommen die Heizkostenabrechnung Ihres Messdienstleisters, in der die Aufteilung idealerweise bereits vorgenommen wurde. Prüfen Sie, ob das der Fall ist: Steht dort ein gesondert ausgewiesener Vermieteranteil, können Sie ihn übernehmen. Fehlt er, fragen Sie bei der Hausverwaltung nach.

Bekommen Sie die Angaben nicht, sind Sie in einer schwierigen Lage. Ohne den Emissionswert lässt sich die Stufe nicht bestimmen, und ohne Stufe keine Aufteilung. Setzen Sie die Hausverwaltung schriftlich unter Fristsetzung – die Pflicht zur Aufteilung trifft Sie gegenüber Ihrem Mieter, unabhängig davon, wer die Daten liefern müsste.

So rechnen Sie

Der Vermieteranteil wird von den umlagefähigen Heizkosten abgezogen, bevor diese nach der Heizkostenverordnung verteilt werden. Die Reihenfolge ist wichtig: Erst der Abzug, dann die Verteilung auf Grund- und Verbrauchskosten.

Die Sanktionen bei Fehlern

Das Gesetz sanktioniert Versäumnisse deutlich. Nehmen Sie die Aufteilung überhaupt nicht vor, tragen Sie die gesamten CO₂-Kosten allein – nicht nur den Ihnen zustehenden Anteil. Aus fünfhundert Euro werden dann tausend.

Hinzu kommt ein Kürzungsrecht: Fehlen in der Heizkostenabrechnung die vorgeschriebenen Angaben zur CO₂-Aufteilung, darf Ihr Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen. Dieses Kürzungsrecht kann mit dem der Heizkostenverordnung zusammentreffen, das bei fehlender Verbrauchsabrechnung fünfzehn Prozent beträgt.

Was in der Abrechnung stehen muss

Damit die Aufteilung wirksam ist, muss sie in der Abrechnung nachvollziehbar dargestellt sein. Es genügt nicht, den Vermieteranteil stillschweigend abzuziehen und nur den Restbetrag auszuweisen – Ihr Mieter muss erkennen können, dass und wie aufgeteilt wurde.

• Die Gesamthöhe der CO₂-Kosten im Abrechnungszeitraum
• Den spezifischen Emissionswert des Gebäudes in kg CO₂ je m² und Jahr
• Die daraus folgende Stufe und die Prozentsätze für beide Seiten
• Den absoluten Betrag, den Sie als Vermieter tragen
• Den verbleibenden Betrag, der in die Verteilung eingeht

Ein einziger zusätzlicher Absatz in der Abrechnung genügt dafür. Der Aufwand ist gering gemessen an den Folgen, die eine fehlende Darstellung nach sich zieht.

Was Sie als Wohnungseigentümer beeinflussen können

Die unangenehme Wahrheit für Eigentümer einzelner Wohnungen: Sie tragen einen Anteil, der sich nach dem Zustand des gesamten Gebäudes richtet, können diesen Zustand aber nicht allein ändern. Über Dämmung, Fensteraustausch und Heizungserneuerung entscheidet die Eigentümerversammlung mit Mehrheit.

Nutzen Sie das Stufenmodell trotzdem als Argument. Es lässt sich in Euro beziffern, was eine energetische Maßnahme den Eigentümern jedes Jahr an CO₂-Anteil erspart – und dieser Betrag wächst, weil der CO₂-Preis in den kommenden Jahren weiter steigt. Für Gemeinschaften, die eine Sanierung diskutieren, ist das eine konkrete Rechengröße neben den üblichen Argumenten.

Prüfen Sie außerdem, ob Ihr Gebäude nahe an einer Stufengrenze liegt. Ein Gebäude bei achtunddreißig Kilogramm zahlt sechzig Prozent Vermieteranteil; sinkt der Wert unter siebenunddreißig, sind es nur noch fünfzig. Eine vergleichsweise kleine Maßnahme kann also eine ganze Stufe ausmachen. Der Sprung zwischen den Stufen ist immer zehn Prozentpunkte wert.

Sonderfälle

Rechnet Ihr Mieter direkt mit dem Versorger ab, weil die Wohnung eine eigene Therme hat, gilt die Aufteilung trotzdem – nur umgekehrt. Er zahlt zunächst alles und kann von Ihnen die Erstattung Ihres Anteils verlangen. Er muss diesen Anspruch innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt seiner Rechnung geltend machen.

Steht Ihr Gebäude unter Denkmalschutz oder besteht ein Sanierungsverbot, kann sich Ihr Anteil halbieren. Der Gedanke dahinter: Wer aus rechtlichen Gründen nicht sanieren darf, soll nicht dieselbe Last tragen wie jemand, der es könnte und unterlässt. Diese Erleichterung müssen Sie allerdings nachweisen können.

Für Nichtwohngebäude gilt eine abweichende, vereinfachte Regelung mit hälftiger Teilung. Bei gemischt genutzten Objekten ist nach Nutzungsarten zu trennen. Für die klassische vermietete Eigentumswohnung sind diese Fälle in aller Regel ohne Bedeutung, sollten aber geprüft werden, wenn im Haus auch Gewerbeflächen beheizt werden.