Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung nach der Reform

Was sich mit der Reform geändert hat

Die Grundsteuer wurde in Deutschland jahrzehntelang auf Basis völlig veralteter Einheitswerte berechnet – im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Praxis für verfassungswidrig erklärt, weil sie gleichartige Grundstücke ungleich belastete. Die Folge war eine vollständige Neubewertung aller rund sechsunddreißig Millionen Grundstücke.

Die neuen Werte gelten seit dem 1. Januar 2025. Für Sie als Vermieter heißt das: Der Betrag, den Sie in der Abrechnung für 2025 und die Folgejahre ansetzen, hat mit dem der Vorjahre möglicherweise nichts mehr zu tun. In begehrten Lagen und Großstädten sind Erhöhungen von dreißig bis hundert Prozent keine Seltenheit, während die Belastung in strukturschwachen Gegenden auch sinken kann.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesländer unterschiedliche Modelle anwenden. Die meisten folgen dem Bundesmodell, das sich am Wert des Grundstücks orientiert. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen abweichende Flächenmodelle, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell. Für die Umlage auf Ihren Mieter spielt das keine Rolle – für die Plausibilitätsprüfung Ihres Bescheids schon.

Umlagefähig ist sie unverändert

An der grundsätzlichen Umlagefähigkeit hat die Reform nichts geändert. Die Grundsteuer zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und steht damit an erster Stelle im Katalog der Betriebskosten. Voraussetzung bleibt, dass die Umlage von Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist.

Bei einer Eigentumswohnung ist die Handhabung besonders einfach, weil die Grundsteuer für jede Einheit gesondert festgesetzt wird. Sie erhalten Ihren eigenen Bescheid, und der Betrag entfällt vollständig auf Ihre Wohnung. Einen Verteilerschlüssel brauchen Sie nicht, weil nichts zu verteilen ist.

Prüfen Sie den Bescheid, bevor Sie umlegen

Bei der Neubewertung sind millionenfach Daten neu erfasst worden, und Fehler sind entsprechend häufig. Ein falscher Betrag in Ihrem Bescheid wird durch die Umlage zu einem falschen Betrag in der Abrechnung Ihres Mieters – und den müssen Sie ihm gegenüber vertreten, nicht das Finanzamt.

1. Stimmt die angesetzte Wohn- beziehungsweise Nutzfläche mit der Wirklichkeit überein?
2. Ist die Grundstücksart richtig eingeordnet, also Wohnungseigentum und nicht etwa Geschäftsgrundstück?
3. Passt das Baujahr? Es beeinflusst die Bewertung erheblich.
4. Stimmt der Miteigentumsanteil, sofern er im Bescheid auftaucht?
5. Ist der Bescheid überhaupt für Ihre Einheit ausgestellt und nicht für eine andere?
6. Betrifft der Betrag das Jahr, das Sie abrechnen?

Der letzte Punkt wird oft übersehen. Grundsteuerbescheide werden häufig für mehrere Jahre im Voraus erlassen und dann jährlich nur noch durch einen Zahlungsbescheid ergänzt. Prüfen Sie, welcher Jahresbetrag tatsächlich für den Abrechnungszeitraum gilt, den Sie gerade bearbeiten.

Wenn der Bescheid rückwirkend geändert wird

Ein praktisch bedeutsamer Sonderfall: Die Finanzämter arbeiten die Neubewertungen teilweise mit erheblicher Verzögerung ab. Es kommt vor, dass Sie erst Jahre später einen korrigierten Bescheid erhalten, der rückwirkend einen höheren Betrag festsetzt.

Grundsätzlich können Sie nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist nichts mehr nachfordern. Von diesem Grundsatz gibt es aber eine Ausnahme für Fälle, in denen Sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben. Genau das trifft auf eine nachträgliche behördliche Festsetzung zu: Sie konnten den höheren Betrag zum Zeitpunkt der Abrechnung nicht kennen.

Handeln Sie in diesem Fall zügig. Sie sollten die Nachforderung geltend machen, sobald Sie vom korrigierten Bescheid Kenntnis erlangt haben, und dem Mieter den Bescheid zur Einsicht anbieten. Wer monatelang wartet, riskiert, dass ihm die Verzögerung doch zugerechnet wird.

Gemischt genutzte Gebäude

Befinden sich im Haus neben Wohnungen auch Gewerbeeinheiten, entsteht ein Problem, das seit der Reform häufiger auftritt. Gewerbeflächen werden bei der Grundsteuer oft höher bewertet als Wohnflächen. Verteilen Sie den Gesamtbetrag ungefiltert nach Wohnfläche, subventionieren Ihre Wohnungsmieter das Gewerbe.

Bei einer Eigentumswohnung stellt sich diese Frage meist nicht, weil Ihr Bescheid ohnehin nur Ihre Einheit betrifft. Relevant wird sie, wenn Ihnen mehrere Einheiten gehören oder wenn Sie ein ganzes Haus vermieten. Dann müssen Sie den auf das Gewerbe entfallenden Anteil vorab herausrechnen, sofern die Mehrbelastung durch das Gewerbe erheblich ist.

Was Ihr Mieter erwarten darf

Eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer führt fast zwangsläufig zu Rückfragen. Rechnen Sie damit und bereiten Sie sich vor. Ihr Mieter darf Einsicht in den Bescheid verlangen, auf dem Ihre Abrechnung beruht – halten Sie eine Kopie bereit, dann erledigt sich die Frage in einem Schritt.

Was Ihr Mieter nicht kann: die Erhöhung als solche angreifen. Die Höhe der Grundsteuer setzt die Gemeinde fest, nicht Sie. Solange der Betrag korrekt aus dem Bescheid übernommen und richtig zugeordnet wurde, ist die Position nicht angreifbar – auch wenn sie sich verdoppelt hat.

Etwas anderes gilt, wenn Sie den Bescheid selbst hätten anfechten können und das versäumt haben. Ist der Bescheid offensichtlich falsch, etwa weil eine deutlich zu große Fläche angesetzt wurde, kann Ihnen ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vorgehalten werden. Sie sind gehalten, die Kosten in vertretbarem Rahmen zu halten – und dazu gehört, einen erkennbar fehlerhaften Bescheid nicht einfach hinzunehmen.

Vorauszahlungen anpassen

Steigt die Grundsteuer spürbar, steigt auch die Nachzahlung Ihres Mieters. Nach der Abrechnung dürfen Sie die monatliche Vorauszahlung anpassen, damit sich die Belastung im nächsten Jahr gleichmäßig verteilt statt in einer großen Summe aufzulaufen.

Die Anpassung setzt eine formell korrekte Abrechnung voraus und wird durch eine einseitige Erklärung in Textform wirksam. Üblich ist, ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrags auf die bisherige Vorauszahlung aufzuschlagen. Eine Anpassung allein wegen erwarteter Kostensteigerungen, ohne dass eine Abrechnung vorliegt, ist dagegen nicht möglich.

Einspruch: Wann er sich lohnt

Gegen den Grundsteuerbescheid können Sie Einspruch einlegen, üblicherweise binnen eines Monats nach Bekanntgabe. Zu unterscheiden sind dabei zwei Bescheide: der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, der die Bewertungsgrundlage festsetzt, und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde, der den zu zahlenden Betrag festlegt.

Fehler in der Bewertung – falsche Fläche, falsches Baujahr, falsche Grundstücksart – müssen Sie gegen den Wertbescheid geltend machen. Ein Einspruch gegen den Zahlungsbescheid der Gemeinde bringt in diesen Fällen nichts, weil die Gemeinde an die Feststellung des Finanzamts gebunden ist. Diese Zweiteilung führt regelmäßig dazu, dass Einsprüche an der falschen Stelle landen und ins Leere gehen.

Wirtschaftlich lohnt der Aufwand schnell. Ein zu hoch angesetzter Wert wirkt sich nicht nur einmal aus, sondern in jedem Jahr bis zur nächsten Hauptfeststellung. Und weil Sie den Betrag umlegen, zahlt zunächst Ihr Mieter – was Ihnen den Vorwurf einbringen kann, einen erkennbar fehlerhaften Bescheid nicht angefochten zu haben.

Zusammengefasst: die Reihenfolge

1. Aktuellen Grundsteuerbescheid heraussuchen, nicht den Vorjahreswert verwenden.
2. Bescheid auf Fläche, Grundstücksart, Baujahr und Zuordnung prüfen.
3. Bei erkennbaren Fehlern Einspruch prüfen, bevor Sie umlegen.
4. Den Jahresbetrag für den Abrechnungszeitraum vollständig der Wohnung zuordnen.
5. Bei Mieterwechsel im Jahr zeitanteilig kürzen.
6. Kopie des Bescheids für die Belegeinsicht bereithalten.
7. Nach der Abrechnung die Vorauszahlung anpassen, wenn der Betrag deutlich gestiegen ist.

Punkt fünf wird gern vergessen. Die Grundsteuer ist keine verbrauchsabhängige Position – zieht Ihr Mieter im Juli ein, trägt er nur den Anteil ab dem Einzug. Die Monate davor gehen zu Ihren Lasten oder zu Lasten des Vormieters, sofern es einen gab. Rechnen Sie taggenau und nicht nach vollen Monaten, dann bleibt die Zahl auch bei einer Prüfung nachvollziehbar.