Kabelanschluss: Das Nebenkostenprivileg ist entfallen

Was sich zum 1. Juli 2024 geändert hat

Jahrzehntelang konnten Vermieter die Kosten eines Sammelkabelanschlusses über die Betriebskosten abrechnen – auch bei Mietern, die den Anschluss gar nicht nutzten. Möglich machte das eine Regelung, die im Volksmund Nebenkostenprivileg hieß. Wohnungsunternehmen handelten mit Kabelnetzbetreibern günstige Sammelverträge aus und legten die Kosten pauschal um.

Der Gesetzgeber hat dieses Modell beendet. Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes lief eine Übergangsfrist am 30. Juni 2024 aus. Seit dem 1. Juli 2024 sind die Kosten eines TV-Kabelanschlusses keine umlagefähigen Betriebskosten mehr. Der Gedanke dahinter ist die Wahlfreiheit: Wer nicht fernsehen will oder Streaming nutzt, soll nicht für einen Anschluss zahlen müssen, den er nicht braucht.

Für Sie als Eigentümer einer vermieteten Wohnung ist das keine theoretische Frage. Viele Eigentümergemeinschaften hatten solche Sammelverträge, und die entsprechende Position taucht weiterhin in Jahresabrechnungen auf. Sie dürfen sie nur nicht mehr weitergeben.

Welche Abrechnungszeiträume betroffen sind

Maßgeblich ist der Abrechnungszeitraum, nicht das Datum der Abrechnung. Rechnen Sie im Jahr 2026 über das Kalenderjahr 2025 ab, liegt der gesamte Zeitraum nach dem Stichtag – die Kabelkosten sind vollständig zu streichen.

Der Übergangsfall des Jahres 2024 verdient Aufmerksamkeit. Für die erste Jahreshälfte durften die Kosten noch umgelegt werden, für die zweite nicht mehr. Wer für 2024 abrechnet und die Position komplett angesetzt hat, muss korrigieren. Wer sie komplett gestrichen hat, hat sich selbst um ein halbes Jahr gebracht.

Was Sie mit dem Sammelvertrag machen

Wenn Ihre Eigentümergemeinschaft noch einen Sammelvertrag hat, zahlen Sie weiter Ihren Anteil über das Hausgeld – nur können Sie ihn nicht mehr weitergeben. Wirtschaftlich tragen Sie die Kosten also selbst, ohne dass Ihr Mieter etwas davon hat, wenn er den Anschluss nicht nutzt.

Sprechen Sie das in der Eigentümerversammlung an. Viele Gemeinschaften haben ihre Sammelverträge inzwischen gekündigt, weil der wirtschaftliche Sinn entfallen ist. Solange der Vertrag läuft, bleibt Ihnen nur, die Kosten selbst zu tragen und die Position sauber aus der Abrechnung herauszunehmen.

Was weiterhin umlagefähig bleibt

Die Nummer 15 der Betriebskostenverordnung ist nicht ersatzlos entfallen. Umlagefähig bleiben die Betriebskosten einer Gemeinschaftsantennenanlage, die dem Gebäude selbst gehört – also die klassische Satelliten- oder Antennenanlage auf dem Dach. Dazu gehören der Betriebsstrom, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Einstellung durch eine Fachkraft.

Der Unterschied liegt darin, wem die Anlage gehört und was bezahlt wird. Bei der Gemeinschaftsantenne zahlen Sie für den Betrieb einer Einrichtung des Gebäudes. Beim Kabelanschluss zahlten Sie für die Lieferung eines Signals durch einen externen Anbieter – und genau diese Konstellation ist entfallen.

Daneben gibt es das Glasfaserbereitstellungsentgelt, das der Gesetzgeber als Anreiz für den Netzausbau geschaffen hat. Es ist unter engen Voraussetzungen umlagefähig und zeitlich begrenzt. Verwechseln Sie es nicht mit den laufenden Kosten eines Anbietervertrags – umlagefähig ist nur das Entgelt für die Errichtung des Netzes.

So gehen Sie in der Abrechnung vor

1. Prüfen, ob die Jahresabrechnung eine Position für Kabel, Breitband oder Antenne enthält.
2. Klären, worum es sich handelt: externer Kabelanschluss, eigene Gemeinschaftsantenne oder Glasfaserbereitstellungsentgelt.
3. Beim externen Kabelanschluss: Position vollständig streichen, für Zeiträume ab dem 01.07.2024.
4. Bei der Gemeinschaftsantenne: Betriebskosten weiterhin ansetzen, üblicherweise nach Wohneinheiten verteilt.
5. Beim Bereitstellungsentgelt: Voraussetzungen und Höchstbetrag prüfen, bevor Sie umlegen.
6. Bei gemischten Positionen die Bestandteile von der Verwaltung aufschlüsseln lassen.

Der zweite Punkt ist der wichtigste und wird am häufigsten übersprungen. Positionsbezeichnungen wie Kabelgebühr, Breitbandversorgung oder Antennenanlage sagen für sich genommen wenig darüber aus, was tatsächlich dahintersteht. Fragen Sie im Zweifel bei der Hausverwaltung nach dem zugrunde liegenden Vertrag.

Die Position in der Jahresabrechnung erkennen

Hausverwaltungen bezeichnen diese Kosten sehr unterschiedlich, und die Bezeichnung allein verrät selten, worum es geht. Achten Sie auf Positionen wie Kabelgebühr, Kabelanschluss, Breitbandversorgung, Multimediaversorgung, Signallieferung, Antennenanlage oder schlicht TV. Jede dieser Bezeichnungen kann sowohl einen umlagefähigen als auch einen nicht umlagefähigen Sachverhalt meinen.

Die entscheidende Frage lautet: Zahlt die Gemeinschaft für den Betrieb einer eigenen Anlage, oder zahlt sie einen externen Anbieter für die Lieferung eines Signals? Im ersten Fall bleibt die Umlage möglich, im zweiten nicht. Steht in der Abrechnung ein Anbietername wie Vodafone, Tele Columbus oder PYUR, ist das ein deutliches Indiz für den zweiten Fall.

Manche Positionen sind gemischt: Die Gemeinschaft betreibt eine eigene Verteilanlage im Haus und bezieht zusätzlich ein Signal von außen. Dann ist der Betriebskostenanteil der Anlage weiterhin umlagefähig, das Entgelt für die Signallieferung nicht. Lassen Sie sich diese Bestandteile von der Verwaltung aufschlüsseln, statt zu schätzen – hier geht es um eine klare Rechtsfrage, nicht um eine Ermessensentscheidung.

Wenn Sie die Position übersehen haben

Haben Sie für einen Zeitraum nach dem 30. Juni 2024 Kabelkosten umgelegt, kann Ihr Mieter den Betrag zurückfordern. Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und der Mieter davon erfahren hat.

Der Betrag ist meist überschaubar – Sammelverträge lagen häufig zwischen zehn und fünfzehn Euro monatlich je Wohnung. Über mehrere Jahre und bei mehreren Wohnungen summiert es sich trotzdem. Korrigieren Sie von sich aus, sobald Sie den Fehler bemerken; das ist einfacher als eine Auseinandersetzung über eine Position, deren Unzulässigkeit inzwischen allgemein bekannt ist.

Was Sie Ihrem Mieter mitteilen sollten

Wenn Ihr Mieter den Kabelanschluss bisher genutzt hat und die Position aus der Abrechnung verschwindet, wird er sich fragen, ob der Anschluss noch funktioniert. Ein kurzer Hinweis im Anschreiben erspart Rückfragen: dass die Kosten seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig sind, dass ein bestehender Sammelvertrag davon unberührt weiterläuft und dass er einen eigenen Vertrag abschließen kann.

Wurde der Sammelvertrag von der Gemeinschaft gekündigt, sollten Sie ihn rechtzeitig vorher informieren, damit er sich um eine eigene Lösung kümmern kann. Eine Kündigung ohne Vorwarnung, nach der plötzlich das Fernsehbild fehlt, ist ein vermeidbarer Konflikt. Nennen Sie in der Mitteilung das Datum, ab dem die Versorgung endet, und weisen Sie darauf hin, dass er einen eigenen Vertrag frei wählen kann.

Bei Neuvermietung

Bei neuen Mietverträgen sollten Sie die Position gar nicht erst aufnehmen. Steht in einem Mustervertrag noch eine Klausel zum Kabelanschluss, streichen Sie sie – sie geht ins Leere und kann den Eindruck erwecken, Sie hätten sich nicht mit der Rechtslage befasst.

Verfügt Ihr Objekt über eine Gemeinschaftsantennenanlage, nehmen Sie stattdessen deren Betriebskosten auf. Und wenn ein Glasfaserausbau ansteht, lohnt es sich, das Bereitstellungsentgelt vorsorglich im Vertrag zu erwähnen – dann müssen Sie später nicht nachverhandeln. Weisen Sie Interessenten außerdem darauf hin, wie die Wohnung mit Fernsehen und Internet versorgt ist. Seit dem Wegfall des Sammelanschlusses ist das eine Frage, die viele bei der Besichtigung stellen, und eine klare Antwort erspart Ihnen spätere Beschwerden über eine vermeintlich fehlende Ausstattung.