Glasfaser-Bereitstellungsentgelt: Wann Sie es umlegen dürfen

Warum es diese Regelung gibt

Mit dem Ende des Nebenkostenprivilegs fiel für Wohnungsunternehmen ein wirtschaftlicher Anreiz weg, in die Verkabelung ihrer Gebäude zu investieren. Der Gesetzgeber wollte gleichzeitig den Glasfaserausbau beschleunigen. Die Lösung ist das Bereitstellungsentgelt: ein befristeter, der Höhe nach gedeckelter Betrag, den Sie für die Errichtung eines gebäudeinternen Glasfasernetzes umlegen dürfen.

Es handelt sich also nicht um laufende Betriebskosten im klassischen Sinne, sondern um eine gestreckte Refinanzierung einer Investition. Das erklärt die Befristung: Ist der Ausbau abbezahlt, endet die Umlagefähigkeit. Und es erklärt den Deckel: Der Mieter soll nicht unbegrenzt für eine Investition aufkommen, die den Wert Ihres Eigentums steigert.

Für Sie als Eigentümer einer einzelnen Wohnung ist die Regelung dann relevant, wenn Ihre Eigentümergemeinschaft einen Glasfaserausbau beschließt. Die Investition trägt zunächst die Gemeinschaft, und Sie tragen Ihren Anteil über das Hausgeld. Ob und wie viel Sie davon weitergeben dürfen, entscheidet sich nach den folgenden Voraussetzungen.

Höhe und Dauer

Das Entgelt ist doppelt begrenzt. Der Höhe nach dürfen Sie höchstens 60 Euro im Jahr je Wohnung umlegen, also fünf Euro monatlich. Der Dauer nach ist die Umlage auf fünf Jahre ab Inbetriebnahme des Netzes beschränkt.

Es gibt eine Ausnahme für besonders aufwendige Ausbauten: Übersteigen die Kosten je Wohnung 300 Euro und lassen sie sich deshalb in fünf Jahren nicht decken, kann die Umlage auf bis zu neun Jahre verlängert werden. Der jährliche Höchstbetrag von 60 Euro bleibt dabei unverändert – verlängert wird nur der Zeitraum, nicht die Höhe.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Die Umlagefähigkeit ist an mehrere Bedingungen geknüpft, die kumulativ vorliegen müssen. Prüfen Sie jede einzeln, bevor Sie das Entgelt in die Abrechnung aufnehmen – fehlt eine, ist die gesamte Position nicht umlagefähig.

1. Das gebäudeinterne Glasfasernetz muss nach dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sein.
2. Es muss vollständig aus Glasfaser bestehen, also bis in die Wohnung reichen.
3. Das Netz muss anderen Anbietern zu fairen Bedingungen offenstehen, sogenannter offener Zugang.
4. Der Ausbau darf nicht öffentlich gefördert worden sein – keine Doppelfinanzierung.
5. Die Umlage muss mit dem Mieter vereinbart oder ihm ordnungsgemäß angekündigt worden sein.
6. Die tatsächlichen Kosten müssen das umgelegte Entgelt decken; ein Gewinnaufschlag ist unzulässig.

Der dritte Punkt ist in der Praxis der kritischste. Viele Ausbauverträge werden mit einem einzelnen Anbieter geschlossen, der das Netz exklusiv betreiben möchte. Genau das ist mit dem offenen Zugang nicht vereinbar. Lassen Sie sich vom Netzbetreiber schriftlich bestätigen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.

Abgrenzung zu anderen Kosten

Das Bereitstellungsentgelt deckt ausschließlich die Errichtung des Netzes im Gebäude ab. Nicht davon erfasst sind die laufenden Kosten eines Anschlussvertrags, also das, was Ihr Mieter für Internet und Telefon an seinen Anbieter zahlt. Diesen Vertrag schließt er selbst, und er geht Sie nichts an.

Ebenfalls nicht umfasst sind Wartung und Instandhaltung des Netzes nach der Errichtung. Wartung wäre allenfalls als sonstige Betriebskostenart denkbar, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist. Instandsetzung bleibt in jedem Fall bei Ihnen, auch während der Laufzeit des Bereitstellungsentgelts.

Und schließlich: Das Bereitstellungsentgelt ersetzt nicht das entfallene Kabelprivileg. Wer weiterhin einen Sammelvertrag für Kabelfernsehen hat, kann diesen nicht dadurch retten, dass er ihn als Glasfaserentgelt deklariert. Es sind zwei völlig verschiedene Sachverhalte.

Ankündigung gegenüber dem Mieter

Bei bestehenden Mietverhältnissen können Sie das Entgelt nicht einfach in die nächste Abrechnung schreiben. Ihr Mieter muss vorher davon erfahren. Kündigen Sie die Umlage in Textform an und nennen Sie dabei die wesentlichen Angaben.

• Dass ein gebäudeinternes Glasfasernetz errichtet wird oder wurde
• Ab wann das Entgelt anfällt und für welchen Zeitraum
• Die Höhe je Monat beziehungsweise je Jahr
• Den Hinweis, dass die Umlage zeitlich begrenzt ist

Bei neuen Mietverträgen nehmen Sie die Position gleich mit auf. Steht ein Ausbau in Ihrer Gemeinschaft zur Debatte, lohnt sich eine vorsorgliche Erwähnung schon jetzt – das erspart Ihnen die spätere Ankündigung und mögliche Diskussionen darüber, ob sie rechtzeitig war.

Der Beschluss in der Eigentümerversammlung

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet sich alles Wesentliche in der Versammlung, lange bevor die erste Abrechnung ansteht. Wird über einen Glasfaserausbau beraten, sollten Sie die Voraussetzungen der Umlagefähigkeit ansprechen – erfahrungsgemäß denkt sonst niemand daran, weil die Verwaltung den Vertrag aus Sicht der Gemeinschaft prüft, nicht aus Sicht der vermietenden Eigentümer.

• Steht das Netz anderen Anbietern offen, oder gibt es eine Exklusivbindung?
• Wem gehört das Netz nach der Errichtung – der Gemeinschaft oder dem Ausbaupartner?
• Fließen öffentliche Fördermittel ein, die die Umlage ausschließen würden?
• Wie hoch sind die Kosten je Wohnung, und reichen fünf Jahre zur Deckung?
• Ab wann gilt das Netz als in Betrieb genommen?
• Bestätigt der Netzbetreiber die Voraussetzungen schriftlich?

Lassen Sie die Antworten ins Protokoll aufnehmen. Sie brauchen sie später als Nachweis gegenüber Ihrem Mieter, und ein Beschlussprotokoll ist dafür die belastbarste Grundlage. Wer erst bei der Abrechnung nach diesen Angaben sucht, findet sie oft nicht mehr.

Was nach Ablauf passiert

Nach fünf beziehungsweise neun Jahren endet die Umlagefähigkeit endgültig. Es gibt keine Verlängerung, keine Anschlussregelung und keine Möglichkeit, einen Restbetrag weiter zu verteilen. Streichen Sie die Position ab dem folgenden Abrechnungszeitraum ersatzlos.

Notieren Sie sich den Endzeitpunkt, sobald Sie das Entgelt zum ersten Mal ansetzen. Fünf Jahre sind lang genug, dass die Befristung in Vergessenheit gerät, und eine über das Ende hinaus umgelegte Position ist ein leicht nachweisbarer Fehler. Ihr Mieter kann die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern. Hinterlegen Sie den Termin gleich dort, wo Sie auch Ihre übrigen Abrechnungsunterlagen führen.

Lohnt sich das überhaupt?

Rechnen Sie nüchtern nach. Sechzig Euro im Jahr über fünf Jahre ergeben dreihundert Euro je Wohnung. Liegen die tatsächlichen Ausbaukosten darüber – was bei Bestandsgebäuden häufig der Fall ist – tragen Sie den Rest selbst, sofern nicht die verlängerte Dauer greift.

Dem steht ein realer Gegenwert gegenüber: Ein Glasfaseranschluss steigert die Vermietbarkeit und den Wert der Wohnung. Betrachten Sie das Bereitstellungsentgelt deshalb weniger als Refinanzierung denn als Zuschuss zu einer Investition, die Ihnen ohnehin nützt.

Wichtiger als die Umlage ist meist die Frage, ob der Ausbauvertrag gut ist. Achten Sie in der Eigentümerversammlung auf den offenen Netzzugang, auf die Laufzeit etwaiger Exklusivvereinbarungen und darauf, wem das Netz nach der Errichtung gehört. Ein Vertrag, der Ihre Mieter dauerhaft an einen einzigen Anbieter bindet, schafft mehr Probleme, als das Entgelt an Einnahmen bringt.

Kurzprüfung vor der Abrechnung

1. Wurde das Netz nach dem 1. Dezember 2021 errichtet?
2. Reicht die Glasfaser bis in die Wohnung?
3. Liegt eine schriftliche Bestätigung zum offenen Netzzugang vor?
4. Ist eine öffentliche Förderung ausgeschlossen?
5. Wurde die Umlage vereinbart oder rechtzeitig angekündigt?
6. Liegt der Betrag bei höchstens 60 Euro im Jahr je Wohnung?
7. Ist der Endzeitpunkt der Umlage notiert?

Können Sie eine dieser Fragen nicht mit Ja beantworten, setzen Sie das Entgelt nicht an. Die Voraussetzungen sind eng gefasst, und eine zu Unrecht umgelegte Position fällt spätestens dann auf, wenn Ihr Mieter sich informiert – die Regelung ist neu genug, dass darüber viel geschrieben wird. Im Zweifel ist der Verzicht auf sechzig Euro im Jahr die günstigere Entscheidung, verglichen mit einer Rückforderung über fünf Jahre samt der Diskussion über die übrigen Positionen Ihrer Abrechnung.